À l’approche des prochaines élections provinciales, les investisseurs immobiliers devront surveiller non seulement les taux d’intérêt, le financement et l’économie, mais également un facteur qui pourrait reprendre une importance considérable : le risque politique.

Si le Parti Québécois devait former un gouvernement majoritaire et remettre concrètement la question de la souveraineté ainsi qu’un éventuel référendum à l’avant-plan, quelles pourraient être les conséquences pour l’immobilier commercial au Québec?

Il ne s’agit pas ici d’appuyer ou de critiquer un parti politique.

Il s’agit d’une question d’investissement :

Comment un changement de gouvernement, combiné à une reprise du débat sur la souveraineté du Québec et à la possibilité d’un futur référendum, pourrait-il influencer les capitaux, les transactions et les valeurs immobilières?

Les marchés détestent une chose plus que presque tout : l’incertitude

Les investisseurs peuvent calculer l’impact d’une hausse des taux d’intérêt. Ils peuvent intégrer une augmentation des taxes. Ils peuvent modéliser la vacance.

Ce qui est beaucoup plus difficile à évaluer, c’est l’incertitude politique.

Si les investisseurs commencent à s’interroger sur l’avenir politique ou constitutionnel du Québec, certains comités d’investissement, particulièrement ceux situés à l’extérieur du Québec, pourraient temporairement adopter une approche plus prudente.

Cela ne signifie pas nécessairement que les capitaux quitteraient le Québec. Cela pourrait simplement vouloir dire que les décisions prendraient plus de temps.

Un fonds de pension, une FPI, un fonds de capital-investissement ou un investisseur étranger envisageant une acquisition importante pourrait exiger davantage d’analyses avant d’engager son capital. À lui seul, ce phénomène pourrait ralentir le volume et la vitesse des transactions.

Le premier impact pourrait être psychologique

Les valeurs immobilières ne dépendent pas uniquement des revenus d’un immeuble. Elles dépendent également de la confiance des investisseurs.

Si le marché considère que le risque politique au Québec a augmenté, certains acheteurs pourraient exiger un rendement supérieur. En immobilier, cela pourrait se traduire par une pression à la hausse sur les taux de capitalisation.

Prenons un immeuble générant un revenu net d’exploitation de 5 millions de dollars. À un taux de capitalisation de 4,5 %, sa valeur théorique est d’environ 111 millions de dollars. À 5,0 %, cette valeur tombe à 100 millions de dollars.

L’immeuble n’a pas changé. Le revenu net n’a pas changé. Seul le rendement exigé par l’investisseur a changé.

C’est pourquoi la confiance est si importante en immobilier commercial.

Mais le Québec de 2026 n’est pas celui de 1995

Il existe toutefois un contre-argument important.

L’économie québécoise et son marché immobilier sont aujourd’hui profondément établis et intégrés aux marchés financiers nord-américains. Montréal est une métropole nord-américaine majeure qui compte d’importants propriétaires institutionnels, des entreprises internationales, des universités reconnues, des secteurs technologiques en croissance et des infrastructures stratégiques.

Les investisseurs comprennent également beaucoup mieux le Québec qu’il y a plusieurs décennies.

Un débat politique ne provoquerait donc pas automatiquement un effondrement de l’investissement. Les investisseurs sophistiqués savent faire la distinction entre les manchettes politiques et les fondamentaux immobiliers.

Un immeuble multirésidentiel montréalais entièrement loué et générant un solide revenu net ne cesse pas de percevoir ses loyers parce qu’une élection a eu lieu. De la même façon, un immeuble industriel stratégiquement situé ne perd pas du jour au lendemain ses avantages logistiques.

Le multirésidentiel pourrait demeurer l’un des secteurs les plus résilients

La demande de logements demeure essentiellement locale. Indépendamment de l’environnement politique, les gens ont toujours besoin de se loger.

Pour cette raison, les actifs multirésidentiels stabilisés pourraient demeurer particulièrement recherchés. Si l’incertitude pousse certains investisseurs à adopter une stratégie plus défensive, les immeubles résidentiels générant des revenus stables pourraient même attirer davantage de capitaux à la recherche de prévisibilité.

Le développement immobilier pourrait toutefois réagir différemment. Les grands projets résidentiels dépendent fortement des coûts de financement et de construction, des politiques gouvernementales et de la confiance des investisseurs. Si l’incertitude augmente le rendement exigé par les investisseurs et les prêteurs, certains promoteurs pourraient reporter des projets ou revoir le prix qu’ils sont prêts à payer pour des terrains.

Le capital institutionnel et étranger sera particulièrement important à surveiller

L’un des indicateurs les plus importants sera le comportement des capitaux institutionnels et étrangers.

Les grands fonds de pension canadiens continueront-ils d’allouer autant de capitaux au Québec? Les investisseurs internationaux continueront-ils de soumissionner agressivement sur les actifs montréalais? Les prêteurs modifieront-ils leurs critères de souscription? Les acheteurs augmenteront-ils leurs rendements exigés? Les investisseurs provenant de Toronto, Vancouver, New York ou d’Europe percevront-ils le Québec différemment?

Ces questions pourraient avoir beaucoup plus d’importance pour l’immobilier commercial que les sondages politiques quotidiens. Il faudra surveiller les véritables mouvements de capitaux.

L’incertitude pourrait également créer des occasions

L’incertitude politique peut créer une mauvaise évaluation du risque. Si certains investisseurs se retirent temporairement à cause des manchettes alors que les fondamentaux immobiliers demeurent solides, les acheteurs ayant un horizon d’investissement à long terme pourraient trouver des occasions intéressantes.

Les investisseurs québécois pourraient même bénéficier d’un certain avantage. Ils connaissent généralement mieux le marché local, l’environnement juridique, les locataires, les municipalités et le contexte politique que certains investisseurs analysant le Québec depuis l’extérieur.

Les périodes d’incertitude récompensent souvent les investisseurs capables de distinguer le risque perçu du risque réel.

Et si un référendum devenait réellement probable?

C’est à ce moment que la situation pourrait devenir beaucoup plus importante pour les marchés.

Un référendum représenterait un niveau d’incertitude très différent d’une simple élection provinciale. Si le Québec entrait officiellement dans une campagne référendaire, les investisseurs commenceraient probablement à analyser plusieurs questions fondamentales : la monnaie, la fiscalité, la dette publique, les échanges commerciaux, la réglementation, les institutions fédérales, les sièges sociaux et les mouvements potentiels de capitaux.

Certains investisseurs pourraient temporairement reporter des décisions majeures jusqu’à ce que la situation soit plus claire. D’autres pourraient considérer toute correction des valeurs comme une occasion d’achat.

L’ampleur de l’impact dépendrait énormément du contexte politique, des sondages, des modalités proposées et surtout de la réaction des marchés financiers canadiens et internationaux.

Il serait donc prématuré de prédire aujourd’hui que les valeurs immobilières québécoises s’effondreraient, ou, à l’inverse, qu’elles ne seraient absolument pas touchées.

La conclusion la plus raisonnable est plutôt la suivante : la prime de risque exigée par certains investisseurs pourrait augmenter pendant une période d’incertitude constitutionnelle importante.

Le véritable indicateur : les taux de capitalisation

Pour les propriétaires immobiliers, l’un des indicateurs les plus importants à surveiller serait probablement l’évolution des taux de capitalisation.

Si les fondamentaux demeurent solides, mais que certains investisseurs exigent 25, 50 ou 75 points de base supplémentaires pour investir au Québec, les valeurs pourraient être affectées même sans diminution du revenu net d’exploitation.

À l’inverse, si les investisseurs institutionnels continuent d’acquérir des propriétés, que les prêteurs demeurent actifs et que les transactions importantes continuent de se réaliser à des taux de capitalisation compétitifs, le marché nous enverra un message très différent.

Il faudra donc observer les transactions réelles plutôt que simplement les manchettes.

Que devraient faire les propriétaires?

Les propriétaires ne devraient pas prendre leurs décisions d’investissement uniquement sur la base de spéculations politiques. Ils devraient plutôt rendre leurs actifs aussi résilients que possible.

Cela signifie notamment renforcer le revenu net d’exploitation, prolonger les baux importants, contrôler les dépenses d’exploitation, réduire la vacance inutile, comprendre les échéances de financement et maintenir de solides relations avec les prêteurs.

Pour les propriétaires qui envisagent une vente au cours des prochaines années, il pourrait également être pertinent de réfléchir au calendrier. Si une période d’incertitude politique importante devait éventuellement apparaître, la liquidité et les attentes des acheteurs pourraient changer rapidement.

Conclusion

L’élection éventuelle d’un gouvernement majoritaire du Parti Québécois ne modifierait pas automatiquement les fondamentaux de l’immobilier commercial québécois.

Les immeubles continueraient de générer des revenus. Les entreprises continueraient leurs activités. Les Québécois auraient toujours besoin de logements, d’entrepôts, de commerces et de lieux de travail.

Mais les marchés d’investissement fonctionnent sur la confiance. Et lorsqu’une nouvelle variable politique devient difficile à quantifier, le capital peut devenir plus prudent, plus sélectif et plus exigeant.

La question à surveiller ne sera donc pas simplement : « Y aura-t-il un référendum? »

Pour les investisseurs immobiliers, la question beaucoup plus importante sera : « À partir de quel moment les investisseurs commenceront-ils à intégrer ce risque dans leurs décisions et dans les prix qu’ils sont prêts à payer? »

C’est à ce moment que la politique pourrait commencer à avoir un véritable impact sur l’immobilier commercial québécois.

En immobilier, les fondamentaux déterminent la performance à long terme. Mais à court terme, la confiance détermine souvent le prix.