5 prévisions audacieuses pour l’immobilier montréalais

Joe explique pourquoi cette année offrira des opportunités d’investissement qui ne se présentent qu’une fois par génération 

Bien que personne ne puisse réellement prédire l’avenir, dans le secteur de l’immobilier commercial de Montréal, tout semble indiquer une vague de développement et d’investissements soutenus — voire même accélérés — au courant des trois prochains trimestres.

«Beaucoup d’argent institutionnel a été mis sur glace en raison de la COVID-19, et ce désir d’attendre pour voir la suite des choses est tout à fait compréhensible», explique Joe Rullier, courtier immobilier commercial chez Colliers International. «Avec l’annonce et la distribution graduelle des vaccins, je crois que ces mêmes acteurs institutionnels vont se remettre dans le jeu d’ici peu, et qu’en plus, ils auront beaucoup plus d’argent à dépenser qu’en 2020.»

Voici donc pourquoi Joe croit que les marchés immobiliers commerciaux et résidentiels de Montréal ne ralentiront pas le pas.

UN ÉTÉ PAS COMME LES AUTRES

Si le Québec continue à réduire son taux d’infection, préparez-vous à une réouverture estivale partielle au troisième trimestre. On s’entend, les vaccinations doivent se faire plus rapidement, mais de nombreux observateurs croient fermement que la campagne prendra de la vitesse. Si c’est le cas, les chefs d’entreprise auront d’importantes décisions à prendre sur leurs actifs immobiliers.

En fait, de nombreux investisseurs futés ont déjà commencé à transformer leur portfolio; la Montreal Gazette a d’ailleurs fait un reportage sur la transaction multirésidentielle record de 300M$ effectuée par Joe le mois dernier.

«Relativement parlant, d’ici l’été, les affaires devraient revenir à la normale. En matière d’immobilier commercial, beaucoup de fonds ont été mis de côté le temps que les investisseurs se fassent une meilleure idée du déroulement des réouvertures. Au fond, ils voulaient confirmer qu’il y avait bien de la lumière au bout du tunnel », explique Rullier. « C’est la raison pour laquelle je prévois une grande fin à l’année 2021; une fin propulsée par un été fou et un automne passé en mode rattrapage. »

UNE CROISSANCE RECORD DANS LES SECTEURS ESSENTIELS

Attendez-vous à une croissance en 2021, mais sachez qu’elle se fera par petits élans au sein de plusieurs secteurs différents. Le développement multirésidentiel et industriel se maintiendra ou continuera sa croissance, alors que les secteurs mixtes résidentiels et commerciaux pourraient vivre une reprise plus dramatique.

«Nous observons actuellement un marché très sain», déclare Joe. «Même avec la récession et le virus, les taux d’intérêt sont toujours très bas, et il semblerait que la tendance va se maintenir. Je crois que ces deux classes d’actifs sont en croissance. »

L’équipe de Joe voit beaucoup de mouvement dans les zones clés liées aux services essentiels pour les familles. Ceci inclut la classe d’actifs multi-résidentielle déjà mentionnée, mais aussi des actifs commerciaux tels les grands centres d’achats, les centres commerciaux linéaires et les épiceries qui se réorganisent tous pour s’adapter aux défis logistiques causés par la crise.

«Comment continuer sa croissance en période de changement? Peut-être qu’un centre commercial linéaire en zone résidentielle s’intègre de manière verticale en mettant l’accent sur les services essentiels comme les pharmacies, les épiceries et les services bancaires? En tandem, ils pourraient aussi ajouter des terrains résidentiels à leurs actifs. D’ailleurs, on retrouve déjà plusieurs exemples de cette approche dans l’ouest de l’Île, où le développement est en plein essor. »

Un fait indéniable est que le commerce de détail devra littéralement se reconstruire. Nous ne retrouverons peut-être jamais l’expérience en magasin d’autrefois, et la relance du commerce de détail dans une nouvelle ère présente certainement des défis, mais il existe des solutions.

LA RENAISSANCE DU COMMERCE DE DÉTAIL

À quoi ressemblera l’intérieur de ces espaces transformés? 

Pour mieux répondre à la question, il faut examiner l’impact indélébile de la pandémie sur nos habitudes de consommation. Selon la firme mondiale McKinsey & Company, en avril 2020, il y a eu une baisse de 16,5% des ventes au détail. En parallèle, les consommateurs sont prêts à changer leurs habitudes et se montrent même plus ouverts à de nouvelles marques qu’auparavant. Preuve à l’appui: une enquête menée auprès de consommateurs issus de quatre pays différents révèle que  «40% ont essayé de nouvelles marques ou de nouveaux détaillants» depuis le début de la pandémie.

Ce qui fonctionne en 2021, ce sont des entreprises qui savent se réinventer. Dans son article pour Blooloop – une publication sur les espaces d’attractions comme Disneyland – Andrea Froehle rappelle l’importance d’offrir des prix à tous les niveaux afin d’attirer les clients fidèles qui retournent graduellement en magasin pour vivre la pleine expérience en personne.

«Accueillir les clients au détail avec des offres à tous les prix a toujours été une bonne pratique. Mais il est encore plus essentiel de le faire en ce moment afin de garantir que votre [entreprise] offre une expérience formidable à tous », déclare Froehle.

À cette étape-ci, l’importance du service à la clientèle et du paiement sans contact devrait être une évidence, mais elle mérite tout de même d’être répétée. Ceci dit, certaines expériences client moins tangibles doivent aussi se retrouver sur le radar des détaillants; l’excitation de se retrouver dans son magasin préféré —  le facteur «wow» —  est très important, et tous les détaillants devraient capitaliser sur ce sentiment pour ne pas décevoir leurs clients.

D’autres adaptations, selon Forbes, pourraient inclure un boom des magasins éphémères “pop-up” et des applications mobiles qui offrent une expérience augmentée et personnalisée. Bref: écoutez, apprenez et évoluez.

CHANGEMENTS MAJEURS DANS LE SECTEUR HÔTELIER

La reprise sera beaucoup plus turbulente et difficile pour certains secteurs. Au fur et à mesure que l’économie se relancera, l’industrie hôtelière sera confrontée à des défis considérables, non seulement à cause d’une réduction du tourisme, mais aussi d’une peur latente chez les consommateurs.

Les temps difficiles exigent des mesures drastiques —  une partie de la solution pourrait être de réutiliser certains de ces bâtiments hôteliers et de se désinvestir dans certains actifs afin d’améliorer l’efficacité des opérations. Ce qui est important, si ce n’est pas déjà fait, c’est d’agir rapidement, car les développeurs affamés peuvent «sentir le sang», avertit Joe. Quant aux propriétaires, ils doivent eux aussi vendre leurs actifs rapidement afin d’obtenir le meilleur prix possible.

Si 2020 nous a appris quoi que ce soit, c’est bien que les vainqueurs survivent en pivotant.

«Repositionnez une partie de vos actifs, que ce soit sous forme d’appartements résidentiels ou encore de stationnement. Oui, c’est particulièrement difficile en ce moment pour les propriétaires d’hôtels, mais la situation ne fera qu’empirer avec les évaluations de propriétés post-COVID. Avancez vite et affrontez la tempête; vous avez une transition d’environ trois ans devant vous avant d’en arriver à un marché moins hostile. »

UNE CONFRONTATION QUI SE PRÉPARE EN LOGEMENT SOCIAL

À bien des égards, la pandémie s’est révélée être une boîte de Pandore pour d’importants débats de société.

En ce qui concerne l’immobilier, la discussion autour du logement social se doit d’être particulièrement attentive aux détails et nécessite une analyse impartiale d’un marché en plein essor. Joe, comme plusieurs autres dans son domaine, est très préoccupé par la formule de la ville en matière de logement social, mais en principe, il soutient  les unités familiales et les logements à loyer modique garantis dans le cadre d’un engagement du promoteur envers sa communauté.

Selon Joe, c’est plutôt une question de savoir comment concilier une politique sociale progressiste sans décourager le développement. C’est certainement possible, mais tous les partis concernés devront être disposés à faire des compromis.

«Il faudra réévaluer tous les plans de logement social en cours d’approbation, notamment par la ville de Montréal», suggère Joe, en réfléchissant aux prochaines élections municipales. « Il y a une raison pour laquelle les développeurs mettent les freins et il faut que la mairesse le comprenne. »

La meilleure solution, selon lui, c’est d’y aller en hauteur. Non seulement est-il plus rentable de construire des bâtiments plus hauts qui abritent plus de Montréalais, mais la verticale peut aussi s’avérer plus verte, puisqu’elle économise de précieux espaces verts. Lorsqu’on travaille avec une petite parcelle de terre, il est plus logique de construire en hauteur que d’accueillir un petit nombre de maisons unifamiliales.

«Plus nous construisons en hauteur, plus les logements deviennent abordables pour tous. Pour y arriver, la ville doit adopter des règlements de zonage moins restrictifs et offrir des incitatifs pour augmenter la densité de logements. Ainsi, nous pouvons à la fois être bâtisseurs et écologistes. »

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