Selon l’étude Savills Global Living Report 2020, les investissements résidentiels opérationnels représentent 27% de l’investissement immobilier mondial au cours des trois premiers trimestres de 2020, comparé à 16% il y a dix ans.
(Les investissement opérationnels comprennent les logements multifamiliaux, les logements étudiants et les actifs résidentiels des seniors)
Dans le contexte macroéconomique difficile d’aujourd’hui, la résilience du secteur et des fondamentaux solides restent valables. Les tendances démographiques et les contraintes d’abordabilité continuent de stimuler la demande de logements locatifs. Savills a démontré que si les volumes d’investissement résidentiel durant Q1, Q2 et Q3 de cette année étaient en baisse de 31%, il s’agissait de la baisse la moins spectaculaire parmi les types de propriétés, aux côtés de la logistique (en baisse de 16%) . Cependant, les bureaux et le commerce de détail ont de leur côté diminué de 37% et 38%, respectivement, lorsqu’ils sont comparés à la même période en 2019.
Les chiffres viennent après une année record en 2019 où un total de 297 milliards de dollars ont été injectés dans le secteur.
Le directeur de la recherche mondiale à Savills, Paul Tostevin, a déclaré: «Même avec une incertitude mondiale plus large en raison du COVID-19, le secteur résidentiel opérationnel a mieux résisté que certains autres cette année. L’activité d’investissement a été en grande partie tirée par la consolidation des entreprises dans les sous-secteurs, y compris les logements multifamiliaux et les logements étudiants. Malgré les effets à court terme de la pandémie d’un point de vue macroéconomique, la croissance à plus long terme des volumes de capitaux ciblant les actifs résidentiels opérationnels parle d’elle-même. Les investisseurs ne cherchent pas seulement à diversifier leurs portefeuilles immobiliers, mais recherchent les sources de revenus stables pour lesquelles le secteur est devenu si réputé.”
S’élevant désormais à 46 milliards de dollars du quatrième trimestre 2019 au troisième trimestre 2020 et représentant 22% de l’investissement total dans le résidentiel, l’étude fait également état que les investissements transfrontaliers dans les secteurs résidentiels opérationnels ont augmenté considérablement. Une augmentation par rapport aux 14% que représentaient les transactions transfrontalières en 2016 est représentée.
2019 a été l’année la plus réussie à ce jour pour les actifs multifamiliaux, avec 223 milliards de dollars échangés, la multifamiliale est de loin le plus grand des sous-secteurs résidentiels mondiaux. Sur ce total, 71 pour cent se trouvaient aux États-Unis, le marché le plus grand et le plus mature, suivis de l’Europe occidentale avec 24 pour cent. La part de l’Europe occidentale (y compris le Royaume-Uni) est passée à 27% au cours des trois premiers trimestres de 2020, alors que le secteur se développe en dehors des États-Uni.
Malgré les vents contraires provoqués par le COVID-19 et, par conséquent, les effets de la perturbation des mandats scolaires et universitaires, le logement étudiant a également prouvé sa résilience. La consolidation a été un moteur clé dans le secteur du logement étudiant: au Royaume-Uni, Unite Students REIT a acheté Liberty Living auprès de l’Office d’investissement du régime de pension canadien pour un montant déclaré de 1,8 milliard de dollars, tout comme dans le cas des logements multifamiliaux.
Le responsable de l’investissement et du développement européens, marchés de capitaux opérationnels de Savills, Marcus Roberts, a déclaré ceci: “2020 a vu des transactions vraiment impressionnantes dans le secteur résidentiel opérationnel, ce qui en fait l’une des classes d’actifs les plus favorables. La situation à long terme montrant une hausse de la mobilité mondiale, nous prévoyons que des opportunités significatives subsisteront pour les investisseurs souhaitant diversifier leurs portefeuilles immobiliers.”
La compression des rendements augmentant au fur et à mesure que la maturité du secteur devient plus apparente, les rendements multifamiliaux en particulier se stabilisent maintenant sur la plupart des marchés à la suite d’une importante tendance à la baisse des rendements au cours des cinq dernières années.
Le marché des prêts est dans une position beaucoup plus forte par rapport à la crise financière mondiale dans l’ensemble, en ce qui concerne les prêts même si les marchés du crédit se sont assouplis. Les prêteurs non bancaires (qui sont désormais plus répandus) sont prêts à saisir des opportunités avec plus de risques, alors que les banques sont désormais plus prudentes. Au final, le résidentiel reste une classe d’actifs favorable contre laquelle prêter, grâce aux fondamentaux à long terme du secteur.