Le secteur industriel montréalais demeure l’un des segments les plus compétitifs et résilients de l’immobilier commercial au Canada.

Au cours des cinq dernières années, les taux d’inoccupation se sont resserrés, les loyers ont augmenté et l’intérêt des investisseurs est passé d’une approche prudente à une stratégie agressive.

En 2025, le marché industriel reste une priorité pour le capital institutionnel et privé, mais les acteurs qui y réussissent partagent un point commun : ils avancent avec intelligence, pas avec spéculation.

Voici ce que nous observons sur le terrain.

1. Des taux d’inoccupation à des creux historiques

Le taux d’inoccupation industriel à Montréal se maintient à des niveaux record, autour ou sous la barre des 2 %.

La combinaison de la rareté des terrains, de la complexité réglementaire et d’une forte demande provenant de la logistique, du commerce électronique et de la fabrication légère a créé une pénurie d’offres qui ne se résoudra pas à court terme.

Pour les investisseurs, cela signifie :

• Un pouvoir de fixation des loyers toujours élevé pour les propriétaires
• Des baux de renouvellement plus longs
• Les immeubles bien situés attirent plusieurs offres, même dans un contexte macroéconomique plus doux

2. Une croissance locative soutenue par la demande

Même si d’autres segments de l’immobilier commercial subissent la pression des taux d’intérêt, les loyers industriels à Montréal continuent de croître, particulièrement à :

• Laval
• Dans les corridors logistiques de la Rive-Sud
• Dans les pôles de distribution de l’Ouest-de-l’Île

Les locataires privilégient un accès stratégique aux autoroutes, aux ports et aux aéroports. Cela stimule la compétition pour les installations de taille moyenne et grande, bien situées, entraînant souvent des loyers supérieurs au prix demandé lors des renouvellements.

3. Le capital institutionnel reste présent et se renforce

Alors que certains segments d’investisseurs ralentissent leurs acquisitions au niveau national, le capital institutionnel continue d’investir dans l’industriel montréalais pour trois raisons :

• Un rendement supérieur à celui d’autres marchés canadiens clés
• Une base locative stable et diversifiée
• Des fondamentaux à long terme positifs malgré la volatilité des taux d’intérêt

Notre équipe a constaté que plusieurs transactions de portefeuilles d’envergure se sont conclues discrètement au cours des 12 derniers mois, souvent sans mise en marché publique.

4. Un développement limité — qui protège les propriétaires actuels

La rareté des terrains, les délais d’approbation municipaux et la hausse des coûts de construction rendent difficile le développement spéculatif.

Cela limite l’offre future et soutient la croissance des loyers pour les actifs existants.

Les investisseurs qui conservent leurs immeubles aujourd’hui et qui améliorent leur fonctionnalité grâce à des investissements ciblés sont bien placés pour profiter de la tension persistante du marché.

Le marché industriel montréalais offre à la fois stabilité et potentiel de croissance aux investisseurs disciplinés.

Que ce soit par des acquisitions stratégiques, des repositionnements à valeur ajoutée ou la consolidation de portefeuilles, les occasions sont bien réelles — mais elles iront à ceux qui comprennent les subtilités de ce marché.

Si vous cherchez à élargir ou à entrer sur le marché industriel montréalais en 2025, nous pouvons vous aider à accéder à des opportunités exclusives avant leur arrivée sur le marché ouvert.