L’immobilier commercial à Montréal, la plus grande ville du Québec, attire une attention considérable de la part des investisseurs, soutenue par des fondamentaux économiques solides et des tendances de marché en évolution. La combinaison de la croissance industrielle, de la stabilité résidentielle et des dynamiques de bureaux émergentes offre une diversité d’opportunités pour les investisseurs nationaux et internationaux. Voici un aperçu des principaux secteurs qui suscitent de l’intérêt, étayé par les dernières données et statistiques.

1. Fondamentaux économiques solides

L’économie de Montréal reste robuste, avec une croissance prévue du Produit Intérieur Brut (PIB) de 2,5 % en 2024, surpassant les moyennes nationales. L’économie diversifiée de la ville inclut des secteurs clés tels que la technologie, l’aérospatiale, les sciences de la vie et l’intelligence artificielle, ce qui en fait une destination attrayante pour les travailleurs qualifiés et les entreprises.

Le taux de chômage a diminué de façon constante, atteignant 4,6 % à la mi-2023, contre une moyenne nationale de 5,2 %, ce qui est une excellente nouvelle pour le marché de l’immobilier commercial. Cette croissance de l’emploi alimente la demande pour les propriétés de bureaux, de vente au détail, industrielles et multirésidentielles.

2. Un secteur industriel en plein essor

Le marché immobilier industriel de Montréal est actuellement l’un des plus recherchés au Canada. Avec la croissance rapide du commerce électronique, la demande pour des services logistiques, d’entreposage et de livraison du dernier kilomètre explose.

Le taux d’inoccupation des espaces industriels à Montréal a atteint un creux historique de 1,1 % en 2023, contre 1,8 % en 2022, faisant de ce secteur un marché très compétitif.

Les loyers des propriétés industrielles dans la grande région de Montréal ont augmenté de plus de 12 % en un an, atteignant en moyenne 10,35 $/pi² à la mi-2023, contre 9,15 $/pi² en 2022.

La construction d’espaces industriels est en forte hausse, avec plus de 4,5 millions de pieds carrés en développement au deuxième trimestre de 2024, soit une augmentation de 15 % par rapport à l’année précédente.

Les investisseurs cherchent particulièrement à se positionner près des grands pôles de transport, comme le Port de Montréal et l’Aéroport international Pierre-Elliott-Trudeau.

3. Résilience du marché multirésidentiel

Le marché multirésidentiel de Montréal fait preuve d’une grande résilience, même face aux fluctuations économiques. Avec une population en croissance et une hausse des coûts du logement, la demande locative reste forte.

Le taux d’inoccupation des logements locatifs est passé de 3,2 % en 2022 à 2,3 % en 2023, témoignant d’un marché serré.

– Le loyer mensuel moyen pour un appartement de deux chambres a augmenté de 5,6 % d’une année à l’autre, atteignant 1 360 $ en 2023. Malgré les mesures de contrôle des loyers, Montréal demeure l’une des grandes villes canadiennes les plus abordables pour les locataires, ce qui soutient la demande.

Les ventes d’immeubles multilogements ont augmenté de 7,5 % entre 2022 et 2023, un signe de la confiance des investisseurs dans la stabilité à long terme de ce secteur.

Pour les investisseurs, le multirésidentiel à Montréal offre un revenu locatif prévisible et un potentiel d’appréciation, surtout dans les quartiers en revitalisation.

4. Transformation des espaces de bureaux

Bien que la pandémie ait bouleversé le marché des bureaux, le secteur se stabilise à Montréal, avec une croissance dans les espaces créatifs et flexibles.

Au deuxième trimestre 2024, le taux d’inoccupation dans le quartier des affaires était de 14,2 %, contre 14,7 % en 2023. Cela reflète une reprise progressive, les entreprises s’adaptant aux modèles hybrides.

Les loyers des bureaux de catégorie A au centre-ville demeurent stables, à environ 24,50 $/pi². Les immeubles neufs ou offrant des espaces collaboratifs attirent davantage.

La ville voit également une augmentation des projets de développement à usage mixte, combinant bureaux, commerces et résidences, en phase avec un mode de vie urbain intégré. Ces projets séduisent particulièrement les entreprises technologiques et les start-ups.

Les investisseurs misant sur la reconversion des immeubles de bureaux anciens en propriétés à usage mixte peuvent tirer profit de cette tendance, en exploitant à la fois les marchés commercial et résidentiel.

5. Quartiers émergents

Plusieurs quartiers de Montréal connaissent une gentrification rapide, offrant un fort potentiel aux investisseurs ciblant des secteurs sous-évalués.

Griffintown, près du centre-ville, a vu ses valeurs immobilières augmenter de 20 % en trois ans, grâce à des projets résidentiels et commerciaux haut de gamme.

Mile-Ex, devenu un pôle technologique en croissance, attire les investisseurs après une hausse de 34 % des loyers en cinq ans. Sa proximité avec le centre-ville et le transport en commun en fait un secteur recherché.

Verdun, un autre quartier en transformation, a connu une augmentation de 15 % des prix de l’immobilier résidentiel en un an, stimulée par des projets d’infrastructure comme le REM (Réseau express métropolitain).

Ces districts offrent aux investisseurs l’occasion d’être en avance sur le marché, en profitant de l’appréciation à mesure que les quartiers se développent.

6. Durabilité et bâtiments verts

Le marché immobilier commercial de Montréal se tourne de plus en plus vers la durabilité. Les immeubles intégrant des caractéristiques écologiques, comme les certifications LEED, gagnent en popularité auprès des locataires et des investisseurs.

– Montréal compte plus de 20 millions de pieds carrés d’espaces de bureaux certifiés LEED, et la demande pour ces bâtiments ne cesse de croître, les entreprises souhaitant réduire leur empreinte environnementale.
– Les incitatifs gouvernementaux, comme les crédits d’impôt pour les bâtiments écoénergétiques, favorisent aussi les investissements durables.

Les investisseurs qui priorisent les projets durables bénéficieront probablement d’une demande accrue, de coûts d’exploitation réduits et d’une meilleure valeur à long terme.

7. Incitatifs fiscaux et politiques gouvernementales

Le gouvernement du Québec offre des incitatifs intéressants aux investisseurs immobiliers, en particulier pour les projets de développement.

Le Régime d’imposition des investisseurs immobiliers prévoit des allègements fiscaux sur les gains en capital, ce qui représente un avantage important pour les investisseurs à long terme.
– Des projets d’infrastructure soutenus par le gouvernement, comme le REM, devraient faire grimper la valeur des propriétés situées à proximité de ce réseau de transport.

Prévu pour être pleinement opérationnel d’ici 2025, le REM reliera Montréal à ses banlieues, augmentant ainsi la demande pour les propriétés commerciales et résidentielles le long de son tracé.

8. Attrait pour les investisseurs étrangers

Montréal continue d’attirer des capitaux étrangers en raison de sa relative accessibilité comparée à Toronto ou Vancouver.
En 2023, les investissements étrangers dans l’immobilier commercial montréalais ont augmenté de 11 % par rapport à l’année précédente, avec des investisseurs venant d’Europe, des États-Unis et d’Asie ciblant les secteurs multirésidentiel, industriel et commercial.

Le prix moyen au pied carré pour les propriétés commerciales à Montréal est d’environ 350 $, contre 575 $ à Toronto et 600 $ à Vancouver — un avantage non négligeable pour les investisseurs internationaux à la recherche d’un meilleur rendement.

Le marché de l’immobilier commercial à Montréal offre une diversité d’opportunités, allant du secteur industriel en plein essor au marché multirésidentiel résilient, en passant par les nouvelles tendances des bureaux. Grâce à des fondamentaux économiques solides, des prix compétitifs et des incitatifs gouvernementaux, Montréal demeure une destination de choix pour les investisseurs, tant locaux qu’étrangers.

La croissance continue de la ville, les projets d’infrastructure comme le REM, et l’importance accrue accordée à la durabilité placent Montréal comme un marché stratégique pour les investissements immobiliers commerciaux à long terme.

Pour plus d’informations, contactez Joe Rullier
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