Pour les investisseurs en immobilier commercial au Québec, 2026 est déjà une année où l’incertitude joue un rôle particulièrement important dans les décisions d’investissement.

Les taux d’intérêt, les coûts de construction, les conditions de financement et la croissance économique influençaient déjà les décisions. La détérioration des relations commerciales entre le Canada et les États-Unis ajoute maintenant une nouvelle variable.

Pour notre industrie, la véritable question n’est pas simplement de savoir si les tarifs sont bons ou mauvais.

Il faut plutôt se demander : quelles seront leurs conséquences sur les valeurs immobilières, les décisions d’investissement et le volume de transactions au Québec?

Le contexte vient de changer

Après plusieurs mois de négociations entre le Canada et les États-Unis, les discussions ont récemment atteint une impasse.

Les États-Unis ont imposé de nouveaux tarifs sur certains produits canadiens et le Canada a annoncé des mesures tarifaires en réponse.

Pour l’immobilier commercial, le principal risque à court terme n’est peut-être même pas le tarif lui-même.

C’est l’incertitude.

L’investissement immobilier repose énormément sur la visibilité.

Les acheteurs veulent prévoir l’évolution des loyers. Les promoteurs doivent anticiper leurs coûts de construction. Les prêteurs doivent évaluer les flux de trésorerie futurs. Les entreprises doivent avoir suffisamment confiance pour agrandir leurs installations ou signer des baux à long terme.

Lorsque cette visibilité diminue, les décisions prennent généralement plus de temps.

Le secteur industriel pourrait être le premier touché

Parmi les principales classes d’actifs immobiliers au Québec, l’industriel est probablement le plus directement exposé aux changements dans les relations commerciales avec les États-Unis.

Les manufacturiers, distributeurs, entreprises de logistique et exportateurs prennent leurs décisions immobilières en fonction de leurs chaînes d’approvisionnement et de l’accès aux marchés.

Certaines entreprises pourraient retarder leurs projets d’expansion ou leurs investissements jusqu’à ce qu’elles aient davantage de visibilité.

Mais l’effet inverse est également possible.

L’incertitude commerciale pourrait pousser davantage d’entreprises canadiennes à diversifier leurs fournisseurs, à augmenter leur production locale et à conserver davantage d’inventaire près de leurs clients.

Cela pourrait soutenir la demande pour les propriétés manufacturières, les centres de distribution, les entrepôts, les terrains industriels stratégiquement situés et les installations destinées au marché canadien.

Nous pourrions donc voir des gagnants et des perdants à l’intérieur même du secteur industriel.

Les coûts de construction seront à surveiller

Les investisseurs devraient également surveiller attentivement les coûts de construction.

Les tarifs touchant l’acier, certains équipements, la machinerie, l’électronique et d’autres produits peuvent éventuellement augmenter le coût des nouveaux projets.

Même une augmentation relativement modeste peut avoir un effet important.

Lorsque les coûts augmentent, la valeur résiduelle d’un terrain peut diminuer si les loyers ou les prix de vente n’augmentent pas suffisamment pour compenser.

Certains projets qui fonctionnaient financièrement il y a six mois devront possiblement être réévalués.

Le multirésidentiel demeure différent

Le secteur multirésidentiel québécois est beaucoup moins directement lié au commerce international.

Ses fondamentaux reposent principalement sur la demande de logements, la formation des ménages, l’offre disponible, les loyers et les conditions de financement.

Cela ne signifie pas que le multirésidentiel est complètement protégé d’un ralentissement économique.

Cependant, comparativement à plusieurs autres classes d’actifs, les immeubles résidentiels bien situés continuent d’offrir quelque chose de particulièrement recherché en période d’incertitude :

une demande relativement prévisible.

Le capital institutionnel et privé pourrait donc continuer de privilégier les actifs résidentiels stabilisés.

Le capital deviendra probablement plus sélectif

L’incertitude ne fait pas nécessairement disparaître le capital.

Elle modifie plutôt sa destination.

Les investisseurs deviennent généralement plus exigeants quant à la qualité des locataires, la durée des baux, l’emplacement, le coût de remplacement, la couverture de la dette, le risque de développement et la stabilité des revenus.

L’écart de valeur entre les meilleurs actifs et les propriétés nécessitant des hypothèses plus agressives pourrait donc s’accentuer.

Le Québec pourrait également profiter d’une diversification économique

Il existe aussi une possibilité intéressante.

Si les entreprises canadiennes cherchent à réduire leur dépendance envers le marché américain, le Québec pourrait bénéficier de nouveaux investissements dans la fabrication, la logistique, la technologie, l’énergie et les infrastructures.

Le Québec possède plusieurs avantages structurels : une énergie relativement concurrentielle, une base industrielle importante, des infrastructures portuaires et ferroviaires et une proximité avec les grands marchés nord-américains.

Plus l’incertitude commerciale persistera, plus les entreprises devront réfléchir à l’endroit où elles fabriquent, entreposent et distribuent leurs produits.

L’immobilier suivra éventuellement ces décisions.

Que devraient faire les investisseurs?

Ce n’est pas nécessairement un marché dans lequel il faut cesser d’investir.

C’est un marché dans lequel il faut mieux analyser le risque.

Les acquisitions devraient être testées selon différents scénarios : croissance économique plus faible, coûts de construction plus élevés, exposition des locataires au marché américain et échéanciers plus longs.

Mais les périodes d’incertitude créent également des occasions.

Les propriétaires qui connaissent bien leurs actifs et les acheteurs qui disposent de capital peuvent trouver des opportunités précisément lorsque d’autres investisseurs hésitent.

Conclusion

Les tensions commerciales entre le Canada et les États-Unis ajoutent une nouvelle couche d’incertitude au marché immobilier québécois.

Mais incertitude ne signifie pas immobilisme.

Elle signifie qu’il faut disposer de meilleures informations, effectuer des analyses plus rigoureuses et comprendre précisément les forces économiques qui influencent chaque actif.

Le secteur industriel devrait demeurer le plus directement exposé à l’évolution des relations Canada–États-Unis. Le multirésidentiel devrait rester relativement défensif, tandis que les projets de développement seront de plus en plus sensibles aux coûts de construction et au financement.

Les prochains mois pourraient créer un plus grand écart entre les attentes des vendeurs et celles des acheteurs.

Mais ils pourraient également créer certaines des occasions d’acquisition les plus intéressantes des dernières années.

En immobilier commercial, l’incertitude ne fait pas disparaître les occasions. Elle change simplement l’endroit où il faut les chercher.